丁川、李凌燕与四川耀森房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,2014年3月31日丁川、李凌燕起诉至江油市人民法院请求判令被告按合同约定支付逾期交房、逾期取得楼栋权属证明、逾期交付房屋权属证书的违约金36978.56元。

　　江油法院审理认为:一是因灾后恢复重建重点市政工程修建下穿通道造成被告交房、办证逾期。该逾期行为是让位于公共利益所致,符合双方合同约定的“非因出卖人原因导致未能按期办理初始登记、转移登记,出卖人不承担责任”的情形,故被告不应承担违约责任。二是从业主领取花名册可以证实最早领取相关权证的业主签领日期为2012年2月29日,由此可以确定被告在此之前已经完善了相关手续并通知业主办理领证手续的事实。从业主最早领证时间2012年2月29日起算诉讼时效,原告在2014年3月31日才向本院提起诉讼,已超过两年诉讼时效,现被告以诉讼时效抗辩,其抗辩理由依法成立,故原告的诉求依法不应支持。判决驳回原告丁川、李凌燕的诉讼请求。

　　原告丁川、李凌燕不服一审判决,向绵阳市中级人民法院申请再审,绵阳市中级人民法院于2015年1月15日作出(2014)绵民申字第45号裁定,驳回再审申请。丁川、李凌燕不服再审裁定,向江油市人民检察院申请监督。

　　二、案例过程

　　丁川、李凌燕申诉认为法院判决理由不成立:一是该案并未超过诉讼时效。双方合同明确约定了违约金支付时间,根据《最高人民法院关于审理民事案件适用时效制度若干问题的规定》第六条规定,能确定履行期限的,诉讼时效从履行期间届满之日起计算。本案应从申请人实际取得房屋所有权证之日起60日履行期满开始计算诉讼时效,申请人的起诉时根本没有超过两年时效。二是法院认定没有违约的理由不成立。合同只能对合同双方有约束力,合同第19条约定的非出卖人原因就是买受人的原因,而不能无限的扩大,除非是法定的不可抗力。如果理解为合同之外的第三者原因免责,那么该格式条款应当无效。被告举出的政府相关文件和通知,并不能证明被告开发的金外滩项目受到什么影响或多长时间的影响。

　　该案是金外滩小区近百户业主推选向检察机关申诉维权的代表,处理结果涉及整个小区业主利益,申诉人表示案件得不到依法公正办理便组织其他业主上访。本案的办理结果涉及维护社会稳定和司法公信力,只有正确认定事实和适用法律,才能让群众信服。我院历来本着“群众利益无小事”原则高度重视每件申诉案件,通过细致审查认为:原审以最早领取相关权证的其他业主签领日期2012年2月29日作为本案诉讼时效起算时间,缺乏关联性。同时,被告方庭审提供的政府市政工程相关文件和通知,并不能直接影响工程施工进度,业主在收房后市政工程才开始动工修建,但原审判决却以此为依据认为逾期行为是让位于公共利益所致,符合双方合同约定的非因出卖人原因导致逾期出卖人不承担责任的情形,难以让人信服。

　　本院认为本案争议焦点在于首先起诉逾期交房、逾期取得楼栋权属证明、逾期交付房屋权属证书是否均超过诉讼时效,其次开发商是否需要承担违约金。围绕争议焦点本院多次到江油市建设局、房管局调查证据,询问案件当事人,经多方查证,终于理清各项诉求的诉讼时效期间。(1)双方合同约定:交房时间为2009年12月31日,逾期交房违约金出卖人于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付。原告认可实际交房时间为2010年4月,诉讼时效从2010年6月1日起至2012年5月30日止。(2)双方合同约定:2010年5月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明,如出卖人的责任未能按期取得的,出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付违约金。出卖人2011年4月26日实际取得初始登记,诉讼时效从2011年6月27日起至2013年6月26日止。(3)双方合同约定:如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的,双方同意于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内,由出卖人向买受人支付违约金。经查实,2011年4月29日买受人向出卖人出具《委托书》,委托出卖人全权负责办理房产登记事宜,由此造成的法律后果由买受人承担。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款:“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。”的规定,2011年9月20日出卖人在江油市房地产交易监理所领取房屋所有权证行为,依法视为买受人实际取得房屋所有权证书。诉讼时效从2011年11月21日起至2013年11月20日止。综上,原告2014年3月31日向法院提起诉讼请求判决被告支付逾期交房、逾期取得楼栋权属证明、逾期交付房屋权属证书的违约金均已超过诉讼时效,且被告以此抗辩,原告的合法权益因为过了诉讼时效法律不再予以保护,因此本案也无需再查证开发商是否应支付违约金问题。

　　三、案例结果

　　我院对本案作出不支持监督申请决定,并结合证据和法律对申诉人不服问题一一作出解法说明。经过耐心释法说理申诉人及其他业主心服口服,服判息诉。

　　四、案例点评

　　本案中法院判决驳回原告诉讼请求这一结果无误,但当事人却不服,一再申诉甚至打算结队上访,滋生社会不稳定因素,究其原因主要是事实未查清,说理不够充分,难以让当事人信服而激起的民怨。民诉法修改后,检察机关成为当事人权利救济的最后一根稻草。以往由法院承担的息诉工作大量涌入检察院。我院按照民诉法的精神,一方面做好生效裁判监督工作,维护司法权威和司法公正;另一方面对大量不符合监督条件的申诉案件,做好息诉工作。本案是我院通过认真细致审查案件帮助申诉人厘清证据、事实和法律关系,消除疑虑,将矛盾有效化解在基,维护社会和谐稳定的一起典型案例。